Kako ocenjujete stanje na področju upravljanja večstanovanjskih in poslovnih stavb v Sloveniji?
Osebno ocenjujem, da je na področju upravljanja in vzdrževanja stavb z več lastniki v Sloveniji veliko primerov dobrega dela in uspešno izvedenih projektov, ki pa jih ne znamo primerno izpostaviti in jim dati veljavo.
Upravniki se moramo zavedati, da je naše poslanstvo vzdrževati in skrbeti za stavbe na strokovnih osnovah. Da bo naša storitev prepoznana kot taka, moramo poskrbeti sami. Večstanovanjske stavbe, v katerih se lastniki odločijo, da zaupajo vzdrževanje in upravljanje za to usposobljenim ponudnikom storitev, predstavljajo veliko narodno bogastvo, vredno ca 25 milijard €. Podcenjevanje pomembnosti vloge vseh, ki lastnikom na podlagi pogodb zagotavljamo storitve upravljanja, posledično vodi v cenovno razvrednotenje našega dela, to pa v strokovno siromaštvo upravnikov. Če lastnikom stavb ne bomo nudili visoke strokovne ravni storitev, bo to posledično pomenilo »izhlapevanje« tržne vrednosti večlastniških stanovanjskih stavb.
To se ne zgodi čez noč, zgodi se postopoma skozi leta in je neopaženo. Nepremičnina ima svoje zakonitosti, njen odziv je počasen. Podobno je nezdravemu življenjskemu slogu, ki nas, v najboljšem primeru, desetletja prej pripelje, do poslabšanja kakovosti življenja in v visoke stroške zdravljenja.
Večno vprašanje, ki se poraja pri tistih, ki iščejo upravnika je, kako ločiti dobrega upravnika stavb od slabega?
Pogrevanje posameznih ekscesnih situacij, ki bi se jim vedno lahko izognili in jih preprečili in v katerih so glavni igralci takoimenovani strokovnjaki za svetovanje nadzornim odborom, je vrglo slabo luč na celotno panogo. V zadnjem času se s strani takih posameznikov, vse prevečkrat želi delati vtis, da so upravniki ne bodi ga treba, ki mu je potrebno ves čas gledati pod prste in niso vredni nobenega zaupanja. Ustvarjanje tovrstne klime ne koristi nikomur, niti veliki večini upravljavcev, ki delamo pošteno, odgovorno in kakovostno v dobrobit naših naročnikov, kot tudi tistim ne, ki želijo urediti področje, še najmanj pa lastnikom.
Ko se lastniki odločajo o merilih na podlagi katerih bodo izbirali upravnika in se izognili slabi izbiri, morajo dati poudarek referencam, strokovni usposobljenosti, kapitalski ustreznosti in preglednosti poslovanja.
Upravnik z referencami dokazuje, da je sposoben opravljati storitve, ki jih ponuja. Seveda mora vsak nekje začeti. Ampak upravljanje stavbe, pa naj bo stanovanjska ali poslovna, ni enostavno in nikakor ni nekaj, kar se odločiš početi čez noč. Vse preveč je primerov, ko se posamezniki ali podjetja zaradi pomanjkanja služb ali želje po novem zaslužku odločijo, da se poskusijo v upravljanju.
Strokovna usposobljenost, znanje in izkušnje zaposlenih bodo garancija, da stavba ne bo pomanjkljivo vzdrževana. Slabo in nepravočasno vzdrževanje lahko pripelje do nepredstavljivih posledic kot so požar, izpadi elektrike, izlivi vode in posledično do nepotrebnega izgubljanja denarnih sredstev lastnikov. Upravnik mora imeti znanje in izkušnje, mora se svojih nalog zavedati in mora biti predan delu, je tisti ki je dolžan lastnikom pripraviti strokoven načrt vzdrževanja stavbe ter to ne prepušča ponudnikom gradbenih in obrtniških del.
Kapitalska ustreznost upravnika, daje lastnikom oziroma plačnikom stroškov zagotovilo, da bo upravnik zagotovil nemoteno delovanje stavbe tudi, če obveznosti do dobaviteljev, ki nastajajo v stavbi s strani uporabnikov stavbe niso v celoti poravnane. Od takega upravnika lahko lastniki pričakujejo, da bo pri dobaviteljih za stavbe dosegal boljše pogoje in nenazadnje, če bi šlo karkoli narobe je bolje imeti upravnika, ki ima nekaj več kot tisto kar ima na sebi in mobitel.
Ni potrebno posebej poudarjati, kako zelo je pomembno transparentno in pregledno ravnanje s sredstvi rezervnega sklada posamezne stavbe. Gre za zakonsko določena sredstva, ki jih lastniki zbirajo za potrebe vzdrževanja njihove stavbe. Zbiranje poteka mesečno preko upravnika. Ta jih je dolžan hraniti na posebnem računu, ki je v primeru njegovega stečaja izključen iz stečajne mase. V stanovanjskih stavbah se sredstva zbirajo namensko, medtem ko pri poslovnih stavbah to ni točno določeno. Kljub temu bo dober upravnik skrbel, da se sredstva rezervnega sklada porabijo racionalno.
Kako imajo tovrstno področje urejeno v tujini in zakaj se pri nas nič ne spremeni na bolje?
Tudi tujina pozna storitve upravljanja in vzdrževanja stavb za račun in po pogodbi. Zavedanje o tem kako pomembno je imeti dobro upravljano in vzdrževano stavbo se tam ne spreminja, saj je to eden od pomembnih dejavnikov, da nepremičnina ne izgublja na ekonomski vrednosti. To je tudi razlog, da je področje cenjeno in se je za vstop vanj in obstanek potrebno nenehno dokazovati.
V Sloveniji na strani države s pojasnilom, da ne želijo omejevati konkurence, ni bilo nikoli postavljenih nobenih vstopnih pogojev v panogo, za tiste, ki ponujamo upravniške storitve.
Ker je težko oziroma nemogoče pričakovati, da bo država, kakorkoli regulirala področje smo v lanskem letu posredovali Zbornici za poslovanje z nepremičnimi (ZPN) pobudo o veljavi »certifikata zaupanja vreden upravnik«. Potrebno je vzpostaviti in voditi register vseh, ki imajo registrirano to poslovno dejavnost kot glavno in izpostaviti tiste s certifikatom. Njegovo podelitev, prav tako kot odvzem bi ZPN javno objavila in pri odvzemu navedla razloge, ki jih ne izpolnjuje dotični upravnik. Ta panožna merila bi morala biti vzpostavljena na lahko preverljivih podlagah za vse tiste, ki opravljajo to dejavnost, in se želijo dati »certificirati«. Vanje sodijo: ustrezno zavarovanje poslovne dejavnosti ali posameznih pogodb; obvezno usklajevanje stanja rezervnih skladov z bankami ali ločeni računi rezervnega sklada za vsako hišo; zaposlitev ljudi z ustreznimi strokovnimi profili (tehnike, ekonomiste, pravnike,…); ne poslovanje z dumpinškimi cenami, saj je le tako zagotovljen obstoj upravnika na dolgi rok in vzpostavljena podlaga, da ponujene storitve, ki mu jih nalaga zakonodaja oziroma jih zagotavlja s pogodbo res lahko izvede.
Kako upravnik ravna v primerih, ko pri upravljanju večstanovanjskih stavb ni zadostne sklepčnosti za obravnave določenih primerov, namreč ljudje se zelo slabo udeležujejo zbora lastnikov stanovanj?
Lastniki o poslih upravljanja lahko odločajo na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine.
O vzdrževanju stavbe, ki sodi v posle rednega upravljanja v večstanovanjskih stavbah velja pravilo, da o njih odločajo etažni lastniki z nadpolovičnim soglasjem lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.
Zbor lastnikov na prvem sklicu veljavno odloča, če je sklepčen, torej če je na seji zbora prisotna več kot polovica lastnikov glede na solastniški delež. Če zaradi neudeležbe etažnih lastnikov tak zbor ni sklepčen, se lahko prisotni lastniki odločijo, da se zbor ponovi in se v roku štirinajstih dni skliče t.i. ponovljeni zbor etažnih lastnikov.
Na takem, tj. ponovljenem zboru etažnih lastnikov, lahko lastniki o poslih, ki se nanašajo na redno upravljanje in so bili kot predlog sklepa navedeni na vabilu na ponovljeni zbor, odločajo z večino prisotnih etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Sprejemanje sklepov s področja rednega upravljanja na ponovljenih zborih lastnikov, je pogosta praksa med etažnimi lastniki (in upravniki).
O poslih, ki presegajo redno upravljanje (to so odločitve, ki zahtevajo 75% ali višje soglasje) lastniki prav tako lahko odločajo na zborih etažnih lastnikov, vendar takih odločitev ni mogoče sprejemati po prej navedenih pravilih, ki veljajo za ponovljeni zbor lastnikov.
Če za take odločitve ni mogoče doseči sklepčnosti zbora lastnikov, lahko etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, tj. pisno. Na enak način lahko seveda odločajo tudi o poslih s področja rednega upravljanja, če se ne odločijo za ponovljeni zbor lastnikov ali če gre za odločitev, ki jo je potrebno sprejeti izven dveh zasedanj zbora lastnikov.
Kdo je lahko predstavnik lastnikov stanovanj v večstanovanjskih stavbah? Ali je to lahko tudi oseba, ki ni lastnik stanovanja v tisti stavbi, živi pa v njej?
Predstavnika lastnikov stanovanj v stavbi veljavna zakonodaja ne pozna. Govori pa o nadzornem odboru stavbe. Iz določbe, ki pravi, da »na osnovi pooblastila, danega na zboru lastnikov, lahko nadzor izvaja tudi eden od etažnih lastnikov« (čl. 39/3 SZ-1) lahko sklepamo, da je namen zakona, da nadzor nad izvajanjem del upravnika izvajajo etažni lastniki, torej so člani nadzornega odbora lahko etažni lastniki.
Ali nam lahko poveste, kako je v primerih zbiranja soglasij prebivalcev za postavitev otroškega igrišča v soseskah? Koliko soglasij je potrebno pridobiti, da lahko občina na občinskem zemljišču izvede postavitev otroškega igrišča?
Če se vprašanje nanaša na igrišča in igrala, ki so na zemljiščih v lasti občine, te občina oziroma lokalna skupnost gradi oziroma postavlja po svojih pravilih. Soglasje etažnih lastnikov za postavitev igral na občinskem zemljišču in na stroške občine, ni potrebno.
Kadar pa gre za postavitev igrišča oziroma igral na pripadajočem zemljišču, k stavbi ali več stavbam – soseska – pa pomeni, da so lastniki takih zemljišč vsakokratni etažni lastniki stavb.
Pri postavitvi otroškega igrišča v soseskah oziroma pripadajočem zemljišču stavbam, v nobenem primeru ne moremo govoriti, da gre za posle rednega upravljanja. Če gre za način postavitve, ki ne zahteva gradbenega dovoljenja, je za tako postavitev igrišč potrebno 75% soglasje etažnih lastnikov, če pa gre za način postavitve, ki bi zahteval gradbeno dovoljenje, pa je za to potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.
Posebej bi radi opozorili, da naj se postavljanja otroških igral na dvoriščih blokov etažni lastniki ne lotevajo laično, brez ustreznega projekta, saj so ob neustrezni in nestrokovni izvedbi igral, posledice za etažne lastnike lahko tudi velike (odgovornost za ev. poškodbe, ki so posledica neprimerne postavitve igral).
Kako je na področju upravljanja poslovnih stavb in sodelovanja z izvajalci varovanja premoženja? Na tem področju sodelujete s kakšnim podjetjem za zasebno varovanje?
Upravljanje poslovnih stavb ni posebej urejeno z nobenim predpisom, na način kot je urejeno upravljanje stanovanjskih stavb v Stanovanjskem zakonu.
Odločitev o tem, ali bo v stavbi vzpostavljeno varovanje (npr. fizično varovanje) je odločitev, ki jo sprejmejo etažni lastniki. V poslovnih stavbah se pogosto srečujemo s fizičnim varovanjem tudi iz razloga, ker varnostniki hkrati opravljajo tudi receptorsko službo. Pogosto je tudi že projektantska zasnova poslovnega objekta taka, da predvideva receptorsko službo in različne oblike zaščite lastnine. Med drugim sem poleg fizičnega varovanja sodijo tudi različne vrste tehničnih ukrepov kot je video nadzor, kontrola pristopa in drugo.
Upravniki običajno za namene vzpostavitve takega varovanja v imenu in za račun etažnih lastnikov sklepamo pogodbe s podjetji za zasebno varovanje.
Foto: Sašo Radej
Andrej Kovačič E: andrej.kovacic@varensvet.si
